最近我根据淘宝司法拍卖买了一套房子，纪录一下此次法院拍卖的全过程，并教给一些工作经验。

上年今年初也就是 2021 年 1 月份我将上海的唯一住房给卖了，提前准备换置大一点的房子，可是烦扰沒有户籍造成積分不足，很难买到心爱的房子。之后就一直盯住法院拍卖，总算在上星期拿下了一个房子，虽然我并不是很令人满意。

上海的小房子售出以后拿到手有 420 万现钱，在其中 100 万我都买入了房地产股票，前几日所有售出了保利地产，完成了保底出，资金回笼了 100 万，现阶段拥有的房地产股票仅有万科地产了，一点沒有售出。

针对房子的部位，由于一直工作中日常生活在上海浦东，因此购房也只考虑到上海浦东。对于购房费用预算，人一但到中年，增值涨薪遥遥无期，下岗裁人随时随地有可能产生，因此我并不准备把手中的钱都用来买房子，也就以这一 420 万做为首付款，由于二套房贷款，首付款 7 成，只有买进原价 600-700 万的房子。

此次我一口气报考了 4 套房子，她们竞拍時间有先有后，我有钟意的实际上是第二套房子，阴错阳差买了最开始筹拍的那套房子。

最开始筹拍的那套房子在竞拍全过程中，有两人竞争激烈，在其中一个人竞价出现异常凶狠，只需有些人一竞价，他就秒加，迅速超出了我的预估价格，我预估 550 万，極限还能够加上个二三十万试一试，最極限也就 580 万了。

我便没关心了，就要看个股了，等我要去卫生间的情况下，看她们仍在猛烈角逐，这时价钱早已到了六百万左右，很显著，别人都提前准备舍弃，不会再抬价了，那人眼见就需要获胜了。我便顺手出了一个价钱，友谊加价，你没凶狠吗，我帮你抬加价，使你凶，我让你空出几万元，結果惊喜发生了，她们也不竞价了，我拍中了，我真的难以相信，我是来加价的啊，我不想招标啊，你们咋也不出了呢，你刚还凶的很呢，你不是秒加的吗，不讲武德啊。跟赵本山小品里边一样一样的，我一脸懵懵圈，” 你们不向上叫了啊！“，那一刻搞笑小品里头的经典台词不断在我耳旁回荡，” 对！我们不往上叫了 “。我感觉如同碰到了托一样，可是没有办法，法院拍卖毫无疑问沒有托，这一要付责任的。我心态十分兴奋，握草，这个是待选的啊，就那么牵正了，比我预估的价钱整整的多了四五十万呢。

宁静了数分钟之后，自身拍的房，含泪也需要买完，总之也是待选计划方案，以前提前准备还算齐备，借款原材料早已递交，审核也早已根据。下面就再次走后边的步骤吧。

虽然临门一脚主要表现很烂，如今或是要来总结一下成功经验，法院拍卖房子的过程如下所示：

1、购房，你需要对所属地方的房子价格对比了解才行，房子价格起伏或是较为快的，每一个月很有可能都是在变化，大家务必时时刻刻关心房子价格起伏，我拍下来的这套房子，该地域的房子价格我只是大概了解，并沒有十分清楚，因此此次购买到的价钱和市价几乎非常，其实际意义也就是省了一点税金钱。

就上海的情形看来，房产拍卖实际上市场竞争也十分猛烈，不错的房子有很多人报考，因此价钱你一定要十分清晰，要不然非常容易捞不上划算，把自己搭进去了，实际上房子都没有非常喜欢，当然在上海，六七百万买进自身喜爱，各领域都令人满意的房子是不太可能的，我钟意的都是在一千万以上，有一个类似也就可以了。

2、清场，法拍房较大的风险性便是清场，我拍的这套是闲置的，不会有清场问题。要不是闲置的状况就必须细心考虑一下，假如竞拍公示确立讲了法院清场交货，那麼基本上不必担心，以上海的状况例举，竞拍的法院如果是上海本地方的法院，例如上海浦东新区人民法院，闵行人民法院或是虹口区人民法院，这类一般全是清场交货，可是异地人民法院例如湖北省 XX 人民法院竞拍上海的房子，那麼一般不给予清场交货，由购房人自行处理，自主承担责任，由于外地法院一般不方便回来稽查。

这个时候就必须剖析了，我认为如果是房客，清场就非常容易，了不起租赁期到了请人家搬出。

可是群租除外，上海这里许多群租房是由二房东出租的，那麼有可能存有原房主和二房东中间的房屋租赁协议，租赁期一般还较为长，较多的可以有二十年，依照买卖不破租赁的标准，你即使拍中了，后边也需要再次租赁，假如房租早已结清了，你什么也无法得到，假如按一季度付款，后边使用权就是你，你能接到房租。以前闵行有一套房，小于市价 100 万，群租情况， 我便害怕拍，担心有租用，我是那类沒有势力，畏首畏尾的小散户，宁出高价位，只求稳定。

如果是房主自己及其亲人搬入的，那麼我毫无疑问不拍了，这类便是较难清场的那类了。

这儿说一下我的小技巧，许多情况下大家不清楚里边是否租赁或是是原屋主在住，大家能看失信执行人的信息内容，如果是外省人，上海被竞拍的房子外省人占多数，特别是在以江浙一带的老板为宜，她们一般全是投资房产，后边做买卖亏本，法院强制性卖了她们的房子，他们的房子一般自身也不了，许多全是租赁，乃至是空闲情况，这类一般都很容易清场的。假如查看出去失信执行人是当地人，我建议不碰。

3、户籍，买了的这套房子都没有户籍，算得上十分洁净的房子，如今上海这里你取得产证以后，你不能强制性迁移户籍，可是你卖了房子以后，你的新东家是可以迁移以前的户口本的。因此户籍风险性要小了许多。

4、借款，法院拍卖的房子可以一切正常申请贷款，可是要在筹拍前三个工作中日申请办理，审核根据之后，你也就可以竞价了，竞拍取得成功后会出现淘宝网协作的业务组织（联络我的是律师事务所）联络你，给你给予贷款业务，帮助你到银行面签，给予给金融机构个人收入证明和个人征信报告以后，金融机构会审核，等你付了首付以后，便会下款。

首套房贷款占比是 65%，二套房是 30%，年利率与二手房同样，我的货款利率是 5.7%,LRP +105bp; 这里边会造成2个花费，一个是上边的业务组织扣除的贷款金额 1.5% 的附加费，一个是贷款担保组织扣除的 1.5% 的担保费，加一起是 3%，我的贷款额度是 180 万，成本费用是 5.6 万。

原本有组织告诉我可以帮我国去这一附加费，到她们那边申请贷款，只需出 1.5% 的贷款担保花费，由于充分考虑時间焦虑不安，法拍房规定 10 日内支付，正中间也有2个礼拜天，再加之如今住房贷款信用额度焦虑不安，我打算不省这一点附加费了，以防得不偿失。

5、法拍房的最大的优势是税金各付，上海这地区税金和介绍费一般全是顾客付款，我预估这一套房大概有 40 万的税，这一部分我能先垫倒退，此外也省掉了介绍费，链家地产一般是两个点，12 万，买了这一套房较大的实际意义也就是省掉了这一点税金，原本惦记着买套法拍房最少要省下上百万，现阶段看来，总体目标的一半也没有进行。

6、限购政策 上海有严格要求的限购政策对策，因此竞拍以前一点要先搞清楚自身的是不是有购房，假如由于限购政策造成毁约那么就麻烦了，现在我可以明确北京市，上海，杭州市法拍房都比较有限购；

别的地区我没核查过，害怕乱说。

步骤汇总：

购房 —— 递交申请贷款 —— 拍中 —— 签借款合同 —— 查看限购政策 —— 付首付 —— 投资担保公司贷款担保 —— 银行放贷 —— 法院出示裁定书 —— 税种核定 —— 缴税 —— 产权过户。

最终一点，竞价的过程中一定要客观，想好道德底线，多了果断千万别加了，许多情况下一万一万的，加着加着就高了。更为不必头昏脑涨，不理智竞价，大伙儿一定要以我来为戒，你出的价钱一定就是你想要付款的价钱，像我这样的蠢事不要在干了。

总体来说，如今法院拍卖愈来愈多，相对应的步骤与服务项目组织也愈来愈多，实际操作起來实际上都较为成熟了。

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看了有人说原屋主运用法拍房来还贷款的状况，假如法拍房的价钱未到他的心里预估，便会一直竞价，假如由原屋主拍下，随后毁约，违约的钱会偿还借款，假如下一次房产拍卖的情况下房子到了有效价格，就不会再竟价，不清楚小编碰到的是不是为这样的事情。

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以前是技术专业作法拍业务流程的。与地区法院沟通交流连接业务流程，随后开展挂标竞拍，实际上也简易，只需了解拍卖法与法院的拍卖流程一眼就可以看得出是不是有托是否可以交易量是不是可以捞到划算，自身也拍过小于市价很低的房子，如今也在拥有中，假如真的想从这里边捞划算，或是必须现场看房子，与掌握债务的状况着手才好，很过网挂的房子实际上都是有后边的人们在托价的。并且交不上房的小区业主其实不是很难，可以法院强制执行的，买法拍房的人，要有预估大半年内是没法住宿的，要有这一周期时间提前准备，就等同于你买了个股指期货吧。并且有很多方法让原小区业主搬新家啊。例如你产权过户后你是每个人了，第一时间去办理证件，随后拿着证去申请办理水电工程与天然气的产权过户办理手续，原小区业主不搬新家，停水通知断电啊。合情合理沒有纠纷案件，当然原小区业主就跑了。

低风险性对策

8 月底拍了套房子，只比市价划算 10% 多一点点，产权过户倒是快一天拿下。如今还不帮我锁匙，房本是2个 85 后夫妇，男性爸爸要霸占，一点都没搬新家的含意。。法院院长大法官说失信执行人生活不如意要我等，说一定帮我。。。我就仅有等，也不知道直到何时。

龙科地

经典笑话：
大户人家：4000
组织：6000
股民：6001
啪，交易量，6001！

但是或是恭贺！

来源：集思录 微信号码：jisilu8